--- mahkeme: "Yargıtay" daire: "3. Hukuk Dairesi" esas: "2017/7041" karar: "2019/3045" tarih: 2019-04-04 bedestenId: "515815300" alan: hukuk konu: "Son ödenen bedelden düşük kira tespit edilememesi" ozet: >- Davacı, 16.06.2012 başlangıç tarihli sözleşmeyle kiralanan taşınmazda 16.06.2014 tarihinden itibaren aylık kiranın Katma Değer Vergisi (KDV) dahil 752,84 Türk Lirası kira ve 313,88 Türk Lirası yönetim gideri olmak üzere toplam 1.066,72 Türk Lirası olarak tespitini istedi. Mahkeme davayı kısmen kabul ederek aylık kiranın KDV dahil 342,63 Türk Lirası, ortak gider bedelinin 313,88 Türk Lirası olarak tespitine karar verdi. Yargıtay, kira bedelinin endeks uygulanarak belirlenmesinde usulsüzlük bulunmadığını, ancak son ödenen KDV dahil 670,00 Türk Lirası bedelden az olmamak üzere tespit gerekirken daha düşük bedel belirlenmesinin hatalı olduğunu kabul etti. Hükmün davacı yararına bozulmasına karar verildi. maddeler: [6098/344, 7161/59] etiketler: [kira hukuku, kira tespiti, son ödenen bedel, endeks artışı, ortak gider] sonuc: "bozma" metinHash: sha256:9b7a17a0ba6843129e7f3aafbcf01361ccb6e2a219ed7f2e633025c662f542ed kaynakNotu: "Metin hasanimer/kira-hukuku-skill paketinden alındı (kayıt text_sha256 be65890c7fcfc7afdaba9f6d14dcf4132d7255c7009dc2111b1b7f3b80272f6c); satır sonları paragraf ayracına çevrildi, içerik değiştirilmedi. Resmî sayfayla birebir karşılaştırma yapılmadı." dogrulama: 2026-09-21 yayin: 2026-09-21 --- 3. Hukuk Dairesi 2017/7041 E. , 2019/3045 K. "İçtihat Metni"MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı, davalının 16.06.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, 16.06.2014 tarihinden geçerli olmak üzere aylık kira bedelinin KDV dahil 752,84 TL kira ve 313,88TL yönetim giderleri olmak üzere toplam 1.066,72 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı, emsallerine göre kira bedellerinin uygun olduğunu belirterek davanın reddini talep etmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile aylık kira bedelinin KDV dahil 342,63 TL, ortak gider bedelinin ise 313,88 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre; davacı tarafın sair temyiz itirazlarının reddi gerekir. 2- Davacının hükmedilen kira bedelinin son ödenen kira bedelinden düşük olamayacağına ilişkin temyiz itirazlarına gelince; Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespit edildiği dönemden sonra üç yıl için ard arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hak ve nesafete uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Üç yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete göre kira parası tespit edilebilecektir. 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344. maddesinde “ Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü, Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2. maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344. maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geici 2 inci maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamayacağı bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı, sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde ise Mülga BK hükümlerinin uygulanacağı öngörülmektedir. Ayrıca, 18.01.2019 tarihli Resmi Gazetede yanınlanan, 7161 Sayılı Kanunun 59. maddesi ile, 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesine “Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344 üncü maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.” hükmü eklenerek, tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınarak belirleneceği hüküm altına alınmıştır. Olayımıza gelince; Mahkemece, kira bedelinin endeks uygulanarak belirlenmesinde bir usulsüzlük yoktur. Ancak davalı tarafından en son ödenen bedelden az olmamak üzere kira bedelinin tespiti gerekirken son ödenen KDV dahil 670TL kira bedelinden daha düşük kira bedelinin tespitine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün davacı yararına bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle davacının diğer temyiz itirazlarının reddine, ikinci bentte açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın 6100 sayılı ...ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 04.04.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.